Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi

Sanayi devrimi sonrası hızlı şehirleşmeye bağlı olarak konut ve işyeri ihtiyacı artmış, ancak bu artışa paralel konut arzı sağlanamamıştır. Bu durum, ekonomik göstergelerden daha yüksek oranda kira artışlarına ve kira sözleşmesinin tarafları arasındaki dengenin kiracılar aleyhine değişmesine neden olmuş, kira ilişkisinin güçsüz tarafı olan kiracıyı koruma amaçlı düzenleme yapılması ihtiyacını doğurmuştur.



Kira bedelindeki artışların, özellikle dar gelirli vatandaşları sıkıntıya sokan kira artışlarının sınırlandırılması sosyal devlet ilkesinin gereği olarak kabul edilmiş, yapılacak sınırlandırmalar sözleşme özgürlüğüne kamu yararı amacıyla müdahale ve aynı zamanda enflasyonla mücadelenin de bir aracı olarak görülmüştür.



Hukukumuzda, kiraya verene kira bedelini tek taraflı artırma yetkisinin verilmemesi ve sözleşme süresinin bittiği gerekçesiyle sözleşmeyi sona erdirme yetkisinin olmaması, yenilenen kira döneminde kira bedelinin artırılmasına ilişkin bir düzenlemenin de bulunmaması (kira bedelinin artırılmasına çeşitli sınırlamalar getiren düzenlemelerin de iptal edilmesi) sebebiyle yenilenen dönemde kira bedelinin nasıl tespit edileceği sorunu ortaya çıkmıştır.



Ülkemizde çeşitli dönemlerde ekonomik, sosyal ve siyasi sebeplerle kira bedelinin artırılmasını engelleyen ya da artırımı sınırlayan düzenlemeler yapılmıştır.



Kira artışlarının sınırlandırılması ve kira ilişkisinin güçsüz tarafı olan kiracıları koruma amaçlı olarak 1955 yılında yürürlüğe giren 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunun 2 ve 3. maddelerinin Anayasa Mahkemesi tarafından 1963 yılında iptal edilmesi üzerine, yenilenen kira döneminde kira bedelinin belirlenmesi hususunda doğan boşluk Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararlarıyla doldurulmuştur. Yaklaşık 50 yıl uygulama Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları çerçevesinde ve Yargıtay kararları doğrultusunda gelişmiş ve devam etmiştir.





04.02.2011 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan ve 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun hükümleri Türk Borçlar Kanunu kapsamına alınmış, konut ve çatılı işyeri kirası başlığı altında ayrı bir bölüm olarak düzenlenmiştir.



6570 sayılı Kanunun 2 ve 3. maddelerinin iptalinden sonra ortaya çıkan boşluğu dolduran Yargıtayın günün ekonomik koşullarını dikkate alarak farklı zamanlarda farklı çözümleri benimsemiş olması karşısında yasa koyucu Türk Borçlar Kanununda konuyu özel olarak düzenlemiş ve kira tespitine ilişkin esasları belirlemiştir. Yargıtay içtihatlarıyla gelişen, yenilenen kira döneminde kira bedelinin tespitine ilişkin ilke ve prensipler büyük ölçüde Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenmiştir.



Çalışmamızda, kira sözleşmeleri hakkındaki kısa ve genel bilgilerden sonra, kira bedelinin tespitiyle ilgili sorunun ortaya çıkışı ve kira tespit davasının tarihsel gelişimi incelenecek, özellikle Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları ve Yargıtayın uygulamaları çerçevesinde belirlenen kira tespit davasının ilke ve esasları hakkında bilgi verilecektir. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda özel olarak düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesinin esasları, kira tespit davasının açılma ve yürütülme esasları, kira tespit kararı ve sonuçları incelenecektir.