Mortgage Sisteminin Hukuki Niteliği ve Türk Hukuk Sistemindeki Yeri

Çalışmada genel hatlarıyla "mortgage" sistemi incelenmekte olup, özellikle 5582 sayılı "Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin" Kanun'un özel hukukumuzda meydana getirdiği değişiklikler ele alınmıştır. 5582 s. kanunla düzenlenen yeni Türk Konut finansman sistemi Türk Medeni Kanunu ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun açısından ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Anglo-Amerikan hukuk sisteminde aynî bir teminatı ifade eden "mortgage"; konu konut finansmanı sistemi olduğunda, kredi verenlerin, bir taşınmazı satın almak ya da evvelce aldıkları krediyi yeniden finanse etmek için ihtiyaç duyulan parayı temin etme sürecini ifade etmek üzere kullanılmaktadır.
"Mortgage" ifadesi kamuoyunda yerleşmiş bulunmakta ancak bununla teknik olarak bir taşınmaz teminatı türü değil, daha ziyade, uzun vadeli konut kredisi ile konut edinme sistemi ifade edilmesi amaçlanmaktadır. Klasik olarak bankalar konut kredisi açmak için gerekli fonu, kendi öz kaynaklarından ve borçlanarak sağladıkları yabancı kaynaklardan sağlamaktadırlar. Konut kredisi açmada kullanılan yabancı kaynakların büyük bir kısmı esas olarak tasarruf mevduatlarından elde edilmektedir. Ancak bankaların gerek öz kaynakları gerekse toplamış oldukları mevduatlar, hızlı şehirleşmenin ortaya çıkardığı konut ihtiyacını finanse etmede yetersiz kalmaktadır. "Mortgage" olarak adlandırılan sistemde ise konut kredileri için gerekli olan fon, sermaye piyasalarından menkul kıymet ihraç edilmesi suretiyle sağlanmaktadır. Bu sistem, diğerlerinden "sermaye piyasalarından fon temin edilmesinde konut kredilerinden doğan alacakların kullanılması" noktasında farklılaşmaktadır. Bu yolla konut kredisi veren bankalar, açtıkları konut kredilerinden doğan alacaklarını kullanarak sermaye piyasalarından yeni fon sağlamakta ve bu fonları yeni konut kredileri açmada kullanarak kredi açma kapasitelerini arttırmış olmaktadırlar.

Çalışmamız üç ana bölümden oluşmakta olup, giriş bölümünde konut finansmanı kavramı, türleri, terminoloji meselesi, ipotekli konut finansman sisteminin tarihi gelişimi ve modern hukuk-larda düzenleniş biçimi ele alınmıştır.

Birinci bölümde ise çalışmamızın esasını oluşturan 5582 sayılı kanuna göre konut finansmanı kavramı ve türleri, ipotekli konut finansman sisteminde taraflar ele alınmıştır. İkinci bölümde ise 5582 sayılı Kanunla TKHK'ya 10/B maddesi olarak eklenen Konut Finansman Sözleşmesi, bu sözleşmenin kuruluşu, hukuki niteliği, tarafların hak ve borçları ele alınmıştır. Üçüncü ve son bölümde ise Türk Medeni Kanunu'nda düzenlenen teminatlı borçlanma senetleri, Türk hukukunda konut finansman alacaklarının alacağın temliki hükümleri çerçevesinde menkul kıymetleştirilme meselesi ve 5582 sayılı kanun sonrası ipotek teminatlı ve ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin özellikleri genel olarak ele alınmıştır. (Önsöz'den)

Çalışmada, genel olarak "mortgage" sistemine değinilmekte, esasen Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun çerçevesinde "Konut finansman sözleşmesi" ele alınmaktadır. Çalışmanın içeriğini "Konut Finansman Sözleşmesi" oluşturmasına rağmen, hazırlık aşamasında önerilen başlık, usuli engellerle karşılaşıp değiştirilememiş ve bu haliyle kabul edilmiştir.

Bu çalışma, "Konut Finansmanına İlişkin Çeşitli Kanunlarda Deği-şiklik Yapılmasına İlişkin 5582 Sayılı Kanun" henüz tasarı aşamasında iken başladı. Ancak bu tasarının 2007'de kanunlaşmasından sonra tamamlanabildi. Bu kanunla, bir yandan uzun vadeli konut kredileri karşısında tüketicinin korunması, bir yandan da uzun vadeli kredilerden doğan alacakların bir havuzda toplanıp tedavül kabiliyeti olan hisse senedi yoluyla, taşınmazlara likidite sağlanması ve sermaye piyasalarına işlerlik kazandırılması amaçlanmaktadır. Kanunun çıkarılmasından bu yana, henüz "İpotek Finans Kurumu"nun kurulmamış olması, Kanun'un amaçladığı "mortgage" fikrini sağlayamamıştır. Ancak kamuoyunda canlandırılan "mortgage", yalnızca "uzun vadeli konut kredi"sini karşılamaktadır. Bu kredi tipi ise TKHK. Md. 10/b'de düzenlenen ve tüketici ile finans kuruluşu arasında düzenlenen "konut finansman sözleşmesi" ile mümkün olmaktadır. Kanun'un çıkarılış tarihi olan 21.02.2007 tarihinden itibaren finansman olarak banka veya finans ku-ruluşlarından, destek-kredi alınmışsa artık bu kanun hükümlerine tabi olmaktadır. Çalışma konumun sözü edilen tarihlerde henüz pozitif hukukta yerini bulmamış olmasından ve klasik kredi anlayışına getirdiği değişiklikler bu konuyu ele almama sebep oldu.